Про цены на Airbnb

В письмах меня часто спрашивают какую цену поставить на новую квартиру без отзывов в период чемпионата мира. Сложно ответить заочно, но могу посоветовать два варианта как определиться с ценами.

Первый – слепо довериться умным ценам, даже если они кажутся неоправданно низкими.

Трезво оцените свой объект. Если по картинкам и по характеристикам он сильно уступает раскрученным дорогим объектам с высокими оценками гостей, либо даже середнячкам с хорошими отзывами, то этот подход для вас. Только обязательно нужно сделать 2 вещи.

  1. Поставить в настройках умных цен приемлемую для вас минимальную базовую цену, чтобы в некоторые дни не дать советнику сумничать и поставить совсем уж мало.
  2. Не сдавать меньше 2 дней, тем более в периоды между игр. Умные цены соседних дней могут отличаться в 2-3 раза. Если не поставить ограничение от 2 дней, то может случиться, что один (дешевый) день до игры у вас забронирует кто-то из российской глубинки, а желанный гость с деньгами забронирует несколько дней (включая дорогой) в другом месте.

Если же ваше жилье смотрится на уровне дорогих объектов c хорошими отзывами от 8, либо по крайней мере на уровне середнячков с такими же хорошими отзывами, то при таком подходе скорее всего вы продешевите, так как советник всегда занижает цену с учетом всего того, что есть на рынке. А есть там разное...  Для таких объектов второй подход.

Второй — не доверяться умным ценам даже если на какой-то день советник дает привлекательную цену.

Дело в том что они могут хорошо «гулять» и иногда советуют слишком мало. Я, например, на пару дней в июле получил бронирование с ценой на треть ниже той, которую видел, когда включал умную цену. А на некоторые дни чемпионата между играми советник иногда мне выдавал цену, как будто это был обычный месяц. Поэтому я ставлю цену вручную, а умные цены только помогают мне лучше ориентироваться. Вам они могут помочь определиться с базовой ценой и для обычных дней и дней чемпионата. Для этого возьмите обычный месяц в ближайшем будущем, (сейчас это будет август) поставьте в настройках умных цен минимально допустимую для вас цену и посмотрите какие цены предлагает советник на большинство дней. Если все дни по одинаковой цене, значит не нащупали “дно”, еще понизьте минимальную цену пока не появятся разные цены. Увидели какая цена предлагается чаще, прибавьте к этой цене 7-10%. Получившаяся цена скорее всего и есть ваша минимальная цена на обычные дни (есть смысл сравнить эту цену с ценой у ваших конкурентов). А на время чемпионата (плюс-минус 5 дней) к полученной цене нужно добавить еще 50% и ниже этого минимума не опускаться. Потом посмотреть умную цену в нужный день и если она больше этого минимума, то вручную ставить цену советника, если меньше, то оставлять наш минимум. Для чемпионата все это очень недорого даже для жилья без отзывов. Также следует поставить ограничение от 2 дней. Потом подождите несколько дней, желательно включая выходные (чаще бронируют), если отклика нет, то понизьте цену на 10-15% (проверяйте умные). Снова подождите. Сейчас (конец мая), бронирования идут не так активно, как в марте — апреле, когда был всплеск бронирований в основном на июнь. Какой будет спрос и цена в июле, когда определятся финалисты не знаю. Можно лишь гадать.

Описанные методы расчета цены справедливы только для новых объектов без отзывов. На будущее. Если у вас объект уже с отзывами и нормально сдается по умным ценам, тогда вы теряете прибыль. Знаю, что психологически бывает трудно поднимать цену. У меня например, есть конкурент рядом,  у которого цена меньше моей аж на 50%, она даже ниже умной. Называется толочь воду в ступе 🙂 Но человеку кажется, что за большую цену он не сдаст. Не попадайте в такую ловушку.

Всем удачи!